仲介手数料の仕組み・両手仲介とは?

仲介手数料と両手仲介の基礎知識

不動産売買をする際は、仲介手数料がかかります。手数料は安くはありませんが、仲介を頼むことで買い手が見つかりやすくなり、売り主と買い主の間でトラブルが起こるのを避けられます。しかし、なかには売り手に不利な取引をする不動産会社もあるため、気をつけておきましょう。こちらでは、仲介手数料の仕組みや両手仲介についてお伝えします。

仲介手数料について

仲介手数料とは

仲介手数料とは、物件の買い主が見つかった場合に不動産会社に支払う成功報酬のことです。不動産を売却するとき、一般の方が自分で購入希望者を探すのは難しいといえます。また、個人同士で取引するとトラブルが発生しかねません。

そのため、多くの方は不動産会社に仲介手数料を支払い、仲介の役割を依頼しています。個人よりも大きなネットワークを持つ不動産会社に販売活動してもらうことで、すばやくかつ適正な価格でマンション売却を実現できます。

一方で、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう場合は、仲介手数料が必要ありません。また、最近は仲介手数料を無料や半額にする不動産会社も出てきています。仲介手数料を抑えたい方は、直接買取を選ぶか、手数料の安い会社に依頼しましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、売買価格によって金額が変わります。200万円以下の場合は「売却額×5%」、200~400万円の場合は「売却額×4%+2万円」、400万円以上の場合は「売却額×3%+6万円」になります。なお、こちらの金額は仲介手数料の法定上限値です。

この計算で2~6万円を足すのは、即算式という計算法だからです。実際にはもっと複雑な計算が行われますが、簡単に計算するために、3~4%をかける簡略化した式を使っています。単純に3~4%かけるだけでは本来支払う仲介手数料に達しないため、2~6万円を足して調整しているのです。

最近は手数料を引き下げる業者も増えてきていますが、現在でも上限値の手数料を請求される場合が多く、値下げはほとんど行われていません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料の支払い義務が発生するのは、売買契約が結ばれたときです。どのタイミングで支払うかは、成約後に協議して決められます。売り主に売却の代金が入ってくるのは、不動産を引き渡して決済した後です。それ以前に仲介手数料を払う場合は貯蓄から支払わなければなりません。

売り主に大きな負担がかからないよう、仲介手数料は契約後から不動産を売却する日まで、分割で支払うのが一般的です。支払い方法は現金払いが多くなりますが、クレジットカード払いや銀行振込に対応しているところもあります。仲介手数料の額は3,000万円の物件で100万円ほどと高額です。決済前に払うのが難しい場合は、不動産会社に支払日について相談してみましょう。

両手仲介について

両手仲介とは

不動産取引には、「片手仲介(共同仲介)」と「両手仲介(単独仲介)」があります。「片手仲介」は、売り主側と買い主側に、それぞれ別の会社が入って取引するものです。一方、「両手仲介」は、売り主側にも買い主側にも同じ不動産会社が対応します。たとえば、売り主がA社に売却を依頼し、宣伝を見てA社に来た方が購入するという場合は、両手仲介です。

不動産会社は、売買が成立すれば、売り主からも買い主からも仲介手数料を受け取れます。1件の取引で2倍の仲介手数料が得られるため、業者にとってはもっともメリットが大きいパターンです。しかし、不動産会社が両手仲介を狙って情報公開を制限すると、売り主はより幅広い買い主にアプローチするチャンスを逃してしまいます。

両手仲介の注意点

不動産会社にとってはメリットが大きい両手仲介ですが、売り主側にとっては大きな問題点があります。それは、「囲い込み」をされるおそれがあることです。

不動産会社にとっては、売却する物件の値段が下がったとしても、自社の顧客に物件を売ればより利益が出ます。そのため、売り主に値段を下げるように急かしたり、現在の購入希望者を逃すとなかなか買い手が現れないかもしれないと焦らせたりする場合があるのです。より悪質な会社では、他社から自社の顧客よりも高い金額で買い取りたいという方を紹介されても、自社の顧客を優先して断るケースもあります。

両手仲介にはこのように注意しておきたい点もあります。両手仲介は行わないと公言している不動産会社も多いため、不安な方はそのような会社を選んでもよいでしょう。

まとめ

仲介を依頼することで、不動産売却をスムーズに進められます。ただし、両手仲介を行っている業者に頼んでしまうと、売り主側にとって不利な条件で取引を進められるおそれがあるため、ご注意ください。売却で損をしないためにも、適正価格を把握しておきましょう。適正価格よりも安く売却させようとする業者は警戒しておくことをおすすめします。

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